Pagar para falar com o próprio cliente: a dependência dos portais nas imobiliárias do Douro
Como a dependência dos portais imobiliários encarece cada contacto nas agências de Viseu e do Douro — e o que muda com uma página própria de captação.
Uma agência em Lamego ou em Tarouca recebe um interessado numa casa de campo em Armamar. Esse contacto chegou por um portal, custou dinheiro para lá estar, e vai continuar a custar dinheiro sempre que outro interessado quiser falar com a mesma agência sobre o mesmo imóvel. É este o ciclo que se repete em quase todo o distrito de Viseu e no Douro: a agência não fala com o seu mercado, fala com o mercado do portal.
Um mercado sazonal, um canal único
O Douro e o interior de Viseu têm uma procura própria: emigrantes que voltam a pensar na casa dos pais em Tabuaço, compradores de segunda habitação atraídos pela paisagem em São João da Pesqueira, investidores que olham para quintas e casas de xisto como oportunidade fora de época. Esta procura não é constante — tem picos ligados a férias, a visitas de Verão, a decisões tomadas à distância. E quase sempre entra pelo mesmo sítio: um portal imobiliário.
O padrão que se repete nestas agências é simples: não existe outra porta de entrada. Sem uma página própria onde o interessado possa chegar directamente — por uma partilha, por uma recomendação, por uma pesquisa no Google com o nome da agência ou da zona — todo o tráfego é obrigado a passar pelo portal. E o portal cobra por esse acesso, imóvel a imóvel, contacto a contacto.
O custo de nunca ter contacto directo
Quando o único canal de entrada é o portal, a agência não constrói uma base de contactos própria. Cada interessado que aparece é, na prática, propriedade temporária do portal: aparece ali, é gerido ali, e se a agência quiser voltar a falar com ele mais tarde — para um imóvel diferente, numa fase diferente da decisão — não tem forma directa de o fazer sem passar de novo pelo mesmo canal pago.
Há ainda outro efeito, menos visível mas mais decisivo: qualquer alteração de preço ou de regras do portal afecta directamente o volume de contactos que a agência recebe, sem que a agência tenha qualquer controlo sobre essa alteração. O negócio de uma agência em Lamego ou em Tabuaço fica, assim, dependente de decisões tomadas fora do distrito, fora do sector, e sem aviso.
Para quem trabalha com procura sazonal — onde um pico de interesse no Verão pode representar boa parte das negociações do ano — esta dependência tem um peso real. Um mês em que o portal muda regras ou sobe preços é um mês em que menos contactos chegam, precisamente quando a agência mais precisa deles.
O que muda com uma página própria
Uma página própria não substitui o portal — mas deixa de fazer da agência refém dele. Serve para captar directamente quem já procura pelo nome da agência, pela zona (Lamego, Tarouca, Armamar, Tabuaço, São João da Pesqueira), ou por um imóvel específico partilhado nas redes. Serve também para recolher o contacto de quem visita, mesmo que não avance de imediato — criando uma base própria que a agência pode voltar a usar, sem depender de pagar de novo pelo mesmo acesso.
Com um sistema destes implementado, uma parte da procura sazonal — a que já conhece a agência, a que foi recomendada, a que voltou a procurar mais tarde — deixa de gerar um custo por contacto. E a agência ganha algo que hoje não tem: um canal que não muda de preço ou de regras sem aviso.
Onde entra o G.A.M Digital
O G.A.M Digital implementa a página de captação directa e liga-a às ferramentas que já são usadas no dia a dia da agência, para que o contacto recolhido não se perca nem fique parado numa caixa de entrada. Não é um curso sobre marketing imobiliário — é o sistema montado e a funcionar, adaptado à realidade de quem vende no Douro e no interior de Viseu.
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Este artigo não substitui o aconselhamento do IMPIC — Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção — sobre as obrigações legais da actividade de mediação imobiliária.